Jarrell Dillard, Jonnelle Marte, Bloomberg, 29 januari 2024 – Na jaren van meestal gestage daling maakte het percentage eigenwoningbezitters in de VS de grootste sprong ooit in de eerste dagen van de pandemie. Nu dreigen de stijgende leenkosten en huizenprijzen deze winst uit te hollen.
Zwarte Amerikanen – die in het midden van de 20e eeuw decennialang werden buitengesloten van delen van de huizenmarkt door onder andere racistische praktijken – hebben een onevenredig grote kans om voor het eerst een huis te kopen. En nieuwkomers hebben een bijzonder nadeel op deze markt: ze hebben niet geprofiteerd van het stijgende eigen vermogen, dus moeten ze misschien een grotere aanbetaling doen.
Artikel gaat verder na afbeelding.
En dat kan een bijzonder grote hindernis blijken te zijn in een demografische groep waar het mediane huishoudinkomen lager is dan het nationale gemiddelde.
Zwarte kopers moeten door een drastisch ander landschap navigeren dan in 2020, toen de hypotheekrente nog niet zo hoog was en de federale stimuleringscheques veel consumenten hielpen zich welvarend te voelen. Dat jaar steeg het percentage zwarte huizenbezitters tot bijna 46%, het hoogste percentage sinds 2010 volgens gegevens van het Census Bureau, en in 2021 en 2022 bleef het dicht bij dat percentage.Maar die relatief korte kans is nu voorbij.
“Het is een ongelooflijk moeilijke markt voor alle huizenkopers op dit moment, vooral voor mensen die voor het eerst een huis kopen en vooral voor mensen die voor het eerst een huis kopen,” zegt Jessica Lautz. Zij is plaatsvervangend hoofdeconoom van de National Association of Realtors.
Bijna de helft van de zwarte huizenkopers in 2022 waren eerste kopers, volgens een rapport van de NAR.
Hun uitdagingen komen scherp naar voren in het Atlanta metrogebied, waar de op één na grootste zwarte bevolking van de VS woont. De mediane huizenprijs was er in november 54% hoger dan vier jaar geleden, een grotere sprong dan de 37% stijging in het hele land.
Dat zorgde voor een frustrerende huizenjacht voor Shakeira Wesley en haar man Tyreke Wesley, die sinds september op zoek zijn naar een huis in Atlanta. Het stel is pre-approved voor een hypotheeklening van 265.000 dollar, maar heeft moeite om een huis in die prijsklasse te vinden. Ze hebben hun zoektocht uitgebreid naar Decatur, Georgia.
“In ons gebied waar we huren, kun je voor 265.000 euro een krot krijgen – en ik overdrijf niet eens,” zei Shakeira Wesley.
Omid Zanjanchian, de makelaar van Wesley, zei dat hij een daling in klanten en transacties heeft gezien sinds de hypotheekrente begon te stijgen. Veel van zijn klanten, waarvan hij zei dat het vaak zwarte starters waren, worden goedgekeurd voor kleinere leningen en doen er langer over om een huis te vinden.
“Je moet creatief zijn en kijken naar bepaalde delen van de stad of een beetje verder weg gaan om dat niveau van betaalbaarheid te vinden,” zei Zanjanchian.
De betaalbaarheidscrisis is nauwelijks uniek voor Atlanta. De mediane huizenprijs in het metrogebied van Chicago, een andere plaats met een grote zwarte bevolking, was in november 298.789 dollar, een stijging van 37% ten opzichte van vier jaar eerder, volgens de Federal Reserve Bank of Atlanta. En de mediane huizenprijs in het metrogebied van Washington bedroeg in november 511.484 dollar, een stijging ten opzichte van 401.025 dollar vier jaar eerder.
De Atlanta Fed houdt de betaalbaarheid van woningen bij vanaf 2006 en de nationale meting bevindt zich in de buurt van het laagste punt in de beschikbare gegevens.
De hypotheekrente is de afgelopen maanden gedaald, maar ligt nog steeds ruim boven het niveau van de pandemie. De gemiddelde rente in de VS voor een 30-jarige vaste lening was 6,69% in de week van 25 januari, volgens Freddie Mac.
“De uitdaging voor Afro-Amerikanen is tweeledig”, zegt Domonic Purviance, een materiedeskundige bij de Atlanta Fed.
“Het is het vinden van een woning in een betaalbare prijsklasse, maar ook als je eenmaal een huis hebt gevonden, kun je je kwalificeren op basis van de minimale betaling, omdat de rentetarieven veel hoger zijn.”
Ongeveer 32% van degenen die een huis kochten in het jaar dat eindigde in juni 2023 waren eerste kopers, volgens een onderzoek van de National Association of Realtors. Dat is een stijging ten opzichte van 26% het jaar daarvoor, maar ruim onder het langetermijngemiddelde van 38% sinds 1981 – een teken hoe moeilijk het is om voet aan de grond te krijgen op de markt.
Zwarte kopers worden ook geconfronteerd met extra hindernissen: ze hebben vaker een studieschuld, zei Lautz, de NAR-econoom, wat geld kan kosten dat anders naar een aanbetaling zou zijn gegaan.
“Als je voor het eerst een huis koopt op de markt en je hebt geen generatie-overdracht van rijkdom. Waarvan we weten dat zwarte huizenkopers die minder vaak hebben – dan zul je het moeilijker hebben om een huis te kopen,” zei Lautz.
Eén van de grootste uitdagingen voor het eigenwoningbezit van zwarten in het verleden is het hogere percentage geweigerde hypotheken, en dat probleem blijft bestaan. In 2022 was het percentage geweigerde hypotheken voor zwarte aanvragers 16,8%, veel hoger dan het percentage geweigerde hypotheken voor blanke, niet-Hispanic aanvragers van 6,7%, volgens het Consumer Financial Protection Bureau.
De zwarte kopers die erin slagen een huis te kopen, komen er soms achter dat het niet hun droomhuis is.
Khalid Smith en zijn vrouw Holy kochten in oktober een huis in Atlanta. Hoewel het stel pre-approved was voor een hypotheek van 325.000 dollar, wilden ze een huis vinden onder de 300.000 dollar, maar ze hadden moeite om er een te vinden die hen beviel.
Het stel, ook klanten van Zanjanchian, deed een bod op meerdere huizen.
Uiteindelijk kochten ze een huis van 314.000 dollar dat Smith beschreef als “gedateerd”, maar wel instapklaar. Hij zei dat een kredietprogramma dat huizenkopers die voor het eerst een huis kopen tot 12.500 dollar biedt voor de aanbetaling en afsluitkosten, hen hielp om de aankoop te betalen.
“Zonder dit programma hadden we dit huis niet kunnen kopen,” zei Smith.
Purviance van de Atlanta Fed merkt op dat het tekort aan betaalbare opties voor starters meer weerspiegelt dan de terughoudendheid van huidige huiseigenaren om huizen te verkopen waar ze een hypotheekrente van 4% of lager genieten.
“We bouwen niet genoeg nieuwe huizen,” zegt Purviance.
“En de nieuwe huizen die we bouwen, zijn meestal in de hogere prijsklassen. Er is dus gewoon niet genoeg aanbod om aan de vraag te voldoen.”
Als antwoord op deze mismatch is Karen Hatcher, CEO van Sovereign Realty & Management in Atlanta, gaan samenwerken met minderheidsbouwers die bereid zijn starterswoningen te bouwen tegen betaalbare prijzen.
Purviance zei dat initiatieven zoals die van Hatcher weliswaar in de marge helpen, maar niet wijdverspreid genoeg of snel genoeg zijn om de betaalbaarheid op korte termijn aanzienlijk te verbeteren.
“Het niveau dat nodig is, is moeilijk om dat niveau van betaalbaarheidsprojecten op te schalen,” zei Purviance.
“Het is een moeilijk probleem om op te lossen, want er is echt geen eenvoudig antwoord.”
