Het kabinet Rutte 1 heeft de hypotheekrente-aftrek heilig verklaard. Halsstarrig houdt men vast aan deze subsidie op privébezit. “Om de rust op de huizenmarkt te behouden” is het argument. Dat de huidige relatieve rust vooral is te danken aan het feit dat die markt volledig is vastgelopen, vertelt men er niet bij. Wat niet beweegt lijkt rustig. De voornaamste reden van het kabinet niet te willen morrelen aan de aftrekbaarheid van de hypotheekrente zit hem in de angst voor dalende huizenprijzen. Met een hypotheekschuld als in Nederland, veruit de grootste in de wereld, zou dat veel huizenbezitters (lees: veelal rechtse kiezers) in de problemen brengen. Maar nog belangrijker, het zou volstrekt funest zijn voor het bankwezen dat in dat geval wederom miljarden zou moeten afschrijven.
Stijgend aanbod
Toch voert het kabinet met haar harde opstelling een achterhoedegevecht. De praktijk laat zien dat huizenprijzen dankzij de crisis sowieso al zakken. Wie bovendien de vergrijzing serieus neemt, een van de belangrijkste argumenten van het kabinet om elders wel fors te bezuinigen, moet tot de conclusie komen dat een verdere daling van de huizenprijzen onontkoombaar is. Het is immers de vraag die de prijs bepaalt. En het aanbod zal de vraag ruimschoots gaan overtreffen.
Nu de generatie van de babyboomers de pensioenleeftijd heeft bereikt, lijkt het logisch dat deze mensen zich niet meer als kopers zullen roeren op de huizenmarkt. De vraag van deze groep relatief welgestelden valt dus weg. Daarentegen zullen hun relatief dure huizen, dankzij vertrek naar bejaarden- of verzorgingstehuis of overlijden, op niet al te lange termijn vrijkomen. Het ligt dus in de verwachting dat het aanbod van huizen in de nabije toekomst aanzienlijk zal groeien.
Rem op vraag
Aan de vraagzijde ziet het plaatje er heel anders uit. De groep kopers zal alleen al om demografische reden bij die van verkopers achterblijven. Dat is immers de hele clue van de vergrijzing: minder mensen op een zelfde markt. Maar er speelt meer. Dankzij de crisis en de daar aangekoppelde bezuinigingen en ombuigingen kan men er vanuit gaan dat de middenklasse van de toekomst ook in welvaart achteruit zal gaan. De bestedingskracht van deze groep zal minder zijn dan die van de huidige. Hun bereidheid zich diep in de schulden te steken daarmee waarschijnlijk ook.
Het is echter niet alleen een verminderde bereidheid financiële risico’s te nemen die een rem zal zetten op de hoogte van de verstrekte hypotheken en daarmee op de huizenprijzen. Ook banken hebben hun lesje geleerd. Aan nieuw te verlenen hypotheken worden veel strengere eisen gesteld dan in het verleden. Niet langer leent men kapitalen uit op grond van modale salarissen. Toezichthouders accepteren dat ook niet meer. In lijn met een ander adagium van het huidige kabinet legt men de rekening steeds minder bij de toekomst neer en wordt daadwerkelijke aflossing geëist.
Storm
Kortom, wie de analyse van het huidige kabinet serieus neemt en de consequenties van het door hen te voeren beleid in zijn gedachten meeneemt, ontkomt niet aan de conclusie dat de huizenprijzen in de nabije toekomst onherroepelijk onder druk komen te staan. Desperate pogingen om via miljarden aan subsidie per jaar de onontkoombare waardedaling voor zich uit te schuiven, zijn gedoemd te mislukken en in strijd met de ideeën waar dit kabinet de rest van zijn beleid op stoelt. Wie daadwerkelijk oog heeft voor toekomstige generaties en de houdbaarheid van het financiële stelsel, blijft geen water naar een nog kortstondig kabbelende zee dragen maar werpt nu dijken op tegen de storm van straks.
Sander Faas is geen econoom maar denkt dat je dit op je vingers na kunt tellen.
