Dit artikel kwam tot stand dankzij uw gulle giften. Doneer ook een maak fantastische online journalistiek mogelijk!
Maarliefst de helft van alle huurcontracten voor vrije sector-huurwoningen is eigenlijk veel te hoog. Deze zogenaamde ‘geliberaliseerde’ huurcontracten zouden eigenlijk onder de regels gereguleerde huursector moeten vallen. In dat geval gaat de huur ook fors omlaag, gemiddeld zo’n 371 euro, een daling van 40 procent van de oorspronkelijke huurprijs. Dit blijkt uit onderzoek door TPO op basis van 876 uitspraken die de Huurcommissie heeft gedaan tussen januari 2010 en februari 2016 over huurcontracten in de vrije sector.
Huurders met een contract voor een vrije sector-huurwoning, ook wel geliberaliseerde huurmarkt genoemd, kunnen normaal gesproken uiterlijk tot zes maanden na de ingangsdatum van het contract naar de Huurcommissie stappen om hun huurprijs te toetsen.
Op 1 juli 1994 is de liberalisering van de Huurmarkt ingevoerd. Dit betekent dat als de huur volgens het puntensysteem van de Huurcommissie boven een bepaald bedrag uitkomt de verhuurder voor de woning mag vragen wat hij wil.
Op dit moment ligt die grens op 710,68 euro per maand. Onder dat bedrag is de verhuurder verplicht om zich aan de gereguleerde prijs volgens het puntensysteem te houden (doet de huurder dit niet dan moet je als huurder een gang maken naar de Huurcommissie om die huurprijs af te dwingen).
Is je woning volgens het puntensysteem meer waard dan 710,68 euro per maand dan valt de woning in de geliberaliseerde huursector (vrije sector). De verhuurder mag dan voor de woning vragen wat hij wil.
Het verschil zit hem dus in de ‘liberalisatiegrens’. Als je een huurcontract hebt met een huur die lager is 710,68 euro kun je ook tot uiterlijk zes maanden na ingang van het huurcontract een aanvraag doen om je huurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie stelt dan een moment vast waarop je nieuwe huurprijs ingaat.
Als je het idee hebt dat je teveel huur betaalt kun je de Huurcommissie dus vragen een toets aanvangshuurprijs te doen. Als de Huurcommissie volgens het puntensysteem oordeelt dat het huurcontract in de gereguleerde sector valt, stelt de Huurcommissie een nieuwe huurprijs vast. Deze nieuwe huurprijs geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De huurder kan een vordering leggen op de verhuurder om het teveel betaalde bedrag terug te krijgen.
De Huurcommissie kan ook oordelen dat de maximale huur boven de liberalisatiegrens valt. In dat geval blijft de huurprijs gewoon van kracht. Dit betekent twee dingen:
1 Geen toetsing van de hoogte van de huurprijs op grond van het puntenwaarderingssysteem.
2 Voor de woning geldt geen maximale huurprijs. De marktwaarde zal richtinggevend zijn voor het bepalen van de prijs die de verhuurder vraagt.
Wil weten of je zelf teveel huur betaalt? De Huurcommissie heeft een rekenmodel op haar website gezet, waar je dit kan uitzoeken.
Voor een geliberaliseerd contract kan dit dus alleen in de eerste zes maanden na de ingangsdatum van het contract. De huurprijscheck kun je hier vinden.
Kom je er niet uit met je verhuurder, en wil je een procedure gaan beginnen? Klik dan hier. (Let wel op: juridische bijstand kan erg handig zijn.)
Als je een procedure gaat beginnen moet je 25 euro betalen. Dit bedrag krijg je later terug, mits je gelijk krijgt van de Huurcommissie.
Artikel gaat verder onder infographic
De uitspraken van de Huurcommissie zijn openbaar en je kunt ze hier vinden. Een Excelbestand met de uitspraken die wij hebben gebruikt, kun je hier downloaden.
Er zijn drie uitzonderingen op de huurliberalisatie mogelijk:
1 Als huurder heb je het recht om binnen zes maanden na het ingaan van het contract naar de Huurcommissie te gaan en te vragen om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie kijkt dan aan de hand van het puntensysteem of de huurprijs redelijk is.
2 In het huurcontract kan worden opgenomen dat als er geschillen tussen huurder en verhuurder zijn over bijvoorbeeld servicekosten, huurverhoging etc. er advies wordt gevraagd aan de Huurcommissie.
3 Bij een all-in huurprijs kan nooit sprake zijn van liberalisatie. In dat geval is de kale huurprijs immers niet bekend.
De rol van de Huurcommissie bij geliberaliseerde huurcontracten is nagenoeg uitgespeeld. Het enige waarvoor je als huurder de Huurcommissie nog kan inschakelen is de vraag of de woning terecht geliberaliseerd is. Als de termijn van zes maanden is verstreken kan de huurder niet meer bij de Huurcommissie terecht en is de liberalisatie van toepassing.
We hebben navraag gedaan bij enkele grote advocatenkantoren of bij hen casussen bekend zijn van geliberaliseerde huurcontracten die door de rechter zijn getoetst. Voor zover bekend is dit nog niet voorgekomen.
Denise Zonnebeld heeft een juridisch adviesbureau in Groningen en is specialist op het gebied van huurrecht. Ze is een paar jaar geleden zelf naar de huurcommissie gestapt omdat ze teveel huur betaalde en staat nu vaak jonge huurders bij die dezelfde stap maken.
Zonnebeld: “Ik kom helaas vaak tegen dat contracten in de geliberaliseerde sector daar eigenlijk niet thuis horen. In de praktijk zie ik het alleen maar bij zelfstandige woonruimten voorkomen, dit zijn woningen die zelf over hun eigen slaapkamer, toilet en keuken beschikken. Woningen met een gedeelde toilet en/of keuken vallen per definitie niet in de geliberaliseerde huursector.”
Volgens Denise is die termijn van zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract het grootste probleem: “Huurders met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, moeten nu binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst een verzoek indienen bij de Huurcommissie. In de praktijk zie ik dat veel huurders hierdoor buiten de boot vallen. Vaak weten ze gewoon niet eens dat de Huurcommissie bestaat of dat ze misschien teveel huur betalen. Ik vind die termijn van zes maanden echt belachelijk. Een huurverlaging zou volgens mij altijd moeten kunnen. Waar heb je anders die huurgrens voor?”
Een ander probleem dat veel voorkomt is dat meerdere huurders op één huurcontract worden gezet. Dit is een schimmige constructie waarbij tot wel dertien huurders samen één huurcontract voor een zelfstandige woonruimte hebben. Dit terwijl de huurders eigenlijk elk een eigen huurcontract voor een onzelfstandige kamer moeten hebben.
Voor de verhuurder heeft dit grote voordelen. Als één van de dertien de huur niet overboekt naar de gemeenschappelijke rekening draaien de twaalf anderen daarvoor op. Het scheelt de verhuurder veel in zijn administratie, omdat hij niet bij dertien man achter de huur aan hoeft te gaan. En door het samenvoegen van het huurcontract valt de woning sneller in de geliberaliseerde huursector. Dit geeft vrijheid aan de verhuurder om de huurprijs vast te stellen.
Dit artikel kwam tot stand dankzij uw gulle giften. Doneer ook een maak fantastische online journalistiek mogelijk!
