(Bloomberg, 2 november 2023) – In een lommerrijke buurt in Düsseldorf waren Milena en Manuel David van plan om deze zomer de eerste steen te leggen voor een nieuw huis. Hierdoor zouden ze eindelijk uit hun krappe appartement kunnen verhuizen waar ze een slaapkamer delen met hun twee kinderen.
Maar tijdens het 16 maanden durende wachten op een vergunning waren de hypotheekrentes verdrievoudigd en de bouwkosten met 85.000 euro gestegen. Het stel rekende de cijfers nog eens door voordat ze moesten toegeven dat hun droom om een eigen huis te bouwen in duigen was gevallen als gevolg van de ergste bouwcrisis in Europa in tientallen jaren.
Vergelijkbare problemen spelen in een groot deel van het continent. De woningbouw is ingestort omdat de kosten de pan uit rijzen, terwijl trage bureaucratie en steeds strengere regelgeving op het gebied van energie-efficiëntie de tegenwind nog vergroten.
Nu de huisvesting al krap is, dreigt de situatie op de groei te drukken en de politieke spanningen verder aan te wakkeren naarmate de tekorten steeds meer kiezers onder druk zetten.
“Ik heb zoveel nachten wakker gelegen”, zegt Milena, een 37-jarige lerares, terwijl ze uitkijkt over de overwoekerde struiken en het onkruid waar haar kinderen hadden moeten spelen. “Wat me boos maakt, is dat we er zo dichtbij waren.”
Artikel gaat verder na afbeelding.
De Davids waren uitstekende kandidaten om een huis te bouwen. De familie heeft twee inkomens, een stabiele baan in de publieke sector en het belangrijkste: ze hoefden niet te betalen voor hun bouwgrond, die ze van Manuel’s ouders hadden gekregen.
Hun strijd laat zien hoe kapot de Europese huizenmarkt is.
“Als wij deze enorme steun krijgen en het nog steeds moeilijk hebben, hoe moeten anderen het dan redden,” zei Manuel, een 35-jarige projectmanager bij een non-profitorganisatie.
De zwaarst getroffen landen behoren tot de rijkste. In Duitsland zijn de nieuwe bouwvergunningen in de eerste helft met meer dan 27% gedaald. In Frankrijk is het aantal bouwvergunningen tot en met juli met 28% gedaald en de huizenbouw in het Verenigd Koninkrijk zal dit jaar naar verwachting met meer dan 25% dalen. Zweden heeft te kampen met de ergste inzinking sinds een crisis in de jaren 1990, met een bouwtempo van minder dan een derde van wat nodig wordt geacht om aan de vraag te blijven voldoen.
De neergang treft zowel eengezinswoningen – zoals het huis dat de Davids planden – als grote woningbouwprojecten.
Vonovia SE, de grootste verhuurder van Duitsland, heeft dit jaar alle nieuwbouw voor onbepaalde tijd opgeschort. En in Zweden dreigt een belangrijk project om batterijcellen voor auto’s te maken en de afhankelijkheid van de regio van aanvoer uit China te verminderen, te kampen met een gebrek aan huisvesting om genoeg werknemers aan te trekken.
De situatie betekent dat regeringen hun beloften aan kiezers niet nakomen. Zweden heeft een grondwettelijke belofte om te zorgen voor betaalbare huisvesting, maar het aanbod van huurappartementen houdt al tientallen jaren geen gelijke tred met de vraag. Hierdoor stijgen de huizenprijzen en worden mensen gedwongen om op de zwarte markt te gaan onderverhuren.
In het Verenigd Koninkrijk heeft de woningbouw het doel van 300.000 huizen per jaar, dat in 2019 door de regerende conservatieve regering is vastgesteld, consequent niet gehaald.
Artikel gaat verder na afbeelding.
In Duitsland was betaalbare huisvesting een van de belangrijkste beloften van de regeringscoalitie van kanselier Olaf Scholz toen deze in 2021 aan de macht kwam. Maar economen schatten dat de regering haar doel om jaarlijks 400.000 nieuwe woningen te bouwen op zijn vroegst in 2026 zal halen.
“Ervoor zorgen dat burgers een plek hebben om te wonen is een van de meest essentiële taken van de staat”, zegt Kolja Müller, medevoorzitter van de sociaaldemocratische partij van Scholz in Frankfurt. “Het faalt duidelijk.”
De druk op huisvesting dreigt de sociale verschillen te vergroten, doordat mensen gedwongen worden meer van hun inkomen uit te geven voor huisvesting. De houding ten opzichte van migranten kan ook verder verslechteren omdat ze steeds meer worden gezien als rivalen voor de schaarse woonruimte.
In Lörrach, een stad in het zuiden van Duitsland, werden eerder dit jaar enkele tientallen huurders gedwongen hun appartement te verlaten om plaats te maken voor vluchtelingen.
“Als we de huisvestingscrisis niet kunnen oplossen, is dat een echte bedreiging voor onze democratie,” zei Müller, die de opkomst van Alternative für Deutschland – de op één na grootste partij in de peilingen – deels toeschrijft aan spanningen over huisvesting.
De trends zijn niet overal slecht. In Portugal en Spanje ligt het aantal startende woningen ruim boven het niveau van 2015, toen de bouw in die markten door de nasleep van de schuldencrisis vrijwel stilviel.
Maar er zijn nog steeds ernstige tekorten, waaruit blijkt hoe moeilijk het is om het probleem op te lossen, en initiatieven om investeerders te lokken – zoals Portugal’s gouden visumprogramma – hebben de huizenprijzen doen stijgen.
De strijd om genoeg betaalbare huizen te bouwen komt uiteindelijk door slecht overheidsbeleid. Huisvesting houdt het midden tussen een marktgedreven goed en een gereguleerd openbaar goed. Die combinatie vertraagt investeringen en maakt de sector onderhevig aan volatiliteit. De huidige onrust in de financierings- en bouwkosten maakt bouwen vaak onrendabel, behalve voor luxewoningen.
Overheden speelden vroeger een actievere rol in de woningbouw. Een aanzienlijk deel van de bestaande woningen in Zweden werd gebouwd als onderdeel van een overheidsinitiatief om tussen 1965 en 1974 een miljoen woningen bij te bouwen. In Duitsland bouwden steden als Berlijn massale woonwijken voor arbeiders die na de Eerste Wereldoorlog naar stedelijke centra migreerden.
Maar dat is veranderd. In Duitsland werd de verschuiving naar de particuliere sector versterkt door de hereniging, die de schatkist deed krimpen en veel steden ertoe aanzette om hun vastgoedbezit te verkopen.
Aan het eind van de jaren tachtig had Duitsland nog ongeveer 4 miljoen sociale woningen, maar dat aantal is gedaald tot iets meer dan 1 miljoen in 2020. De situatie is vergelijkbaar in het Verenigd Koninkrijk, waar flats in de gemeente in de jaren 1980 werden verkocht aan huurders.
Artikel gaat verder na afbeelding.
“De staat heeft de neiging om de voorkeur te geven aan het individu in plaats van aan de gemeenschap. En laat het meestal aan particuliere eigenaren over om te zorgen voor adequate huisvesting,” zegt Kerstin Brückweh, een historica aan de Europese Universiteit Viadrina Frankfurt (Oder).
In Oost-Duitsland, waar de AfD de meeste steun heeft, is de angst voor huisvesting bijzonder acuut. Na de hereniging verloren velen het recht om in huizen te wonen die het communistische regime ooit ter beschikking stelde. Vandaag de dag bezitten Oost-Duitsers nog steeds minder vaak een huis dan hun West-Duitse leeftijdsgenoten.
In Skelleftea in het noorden van Zweden dreigt dat paradigma de plannen van Northvolt AB te vertragen om zijn eerste fabriek voor batterijcellen op te starten. Het bedrijf neemt meer dan 100 mensen per maand aan, maar door de malaise in de bouw is het voor het stadje van 36.000 bijna onmogelijk om het tempo bij te houden.
“We kunnen een aanzienlijke hobbel in de weg tegenkomen,” zegt Patrik Larsen, hoofd grond en ontwikkeling bij het gemeentebestuur. “Dit is een enorme uitdaging.”
De crash in de bouw heeft geleid tot de roep om stimuleringsmaatregelen en steun voor de industrie, maar regeringen hebben weinig trek in extra uitgaven na de Covid pandemie en te midden van pogingen om de inflatie te beteugelen.
Het resultaat is een golf van faillissementen en herstructureringen die de bouwcapaciteit op lange termijn dreigen te verminderen.
In het VK zijn de afgelopen vijf jaar ongeveer 45.000 bouwers van woningen failliet gegaan. In Zweden hebben 1145 bedrijven in de bouwsector faillissement aangevraagd in de eerste 10 maanden van dit jaar, een stijging van 35% ten opzichte van 2022, volgens gegevens van Creditsafe.
Het lot van het oude hoofdbureau van politie in Frankfurt is emblematisch voor de spanningen van een systeem dat het aanbod van woningen in particuliere handen laat. Het terrein van 15 hectare in het centrum van het financiële centrum lag er al meer dan 15 jaar verlaten bij voordat Gerchgroup het kocht. Die beloofde om het grootse bouwwerk uit 1914 te restaureren en er meer dan 440 gedeeltelijk gesubsidieerde appartementen te bouwen.
Artikel gaat verder na afbeelding.
Maar in augustus vroeg de ontwikkelaar faillissement aan, waardoor er een gat ontstond in het centrum van de stad, waar woningen nodig zijn. In de vijf jaar dat Gerch eigenaar was van de monumentale locatie, is er geen enkele graafmachine aan het werk gegaan.
De Britse Labourpartij heeft een pakket hervormingen toegezegd om het trage planningssysteem van het land te versnellen en om 1,5 miljoen huizen te bouwen tijdens de volgende zittingsperiode van het parlement.
De regering van Portugal wil de hoeveelheid onroerend goed die beschikbaar is voor residentieel gebruik vergroten en de vergunningsprocedures vereenvoudigen.
Duitsland beloofde de bouwregels te vereenvoudigen en overheidsinvesteringen te stimuleren, maar de lauwe maatregelen zullen naar verwachting niet veel soelaas bieden.
“Deze druppelsgewijze veranderingen zorgen voor totale onzekerheid onder bouwers,” zegt Wolfgang Schubert-Raab, voorzitter van de ZDB-lobbygroep van de bouwsector.
In plaats van meteen met projecten te beginnen, zullen ze wachten op nog betere subsidies volgend jaar, “wanneer de situatie er nog slechter uit zal zien,” zei hij.
De familie Davids hoopt dat ze nog steeds kunnen beginnen met de bouw als ze de plattegronden veranderen, de kelder slopen en meer subsidie krijgen van de staat, maar ze laten zich niet meeslepen.
“Ik ben eerlijk gezegd niet meer zo optimistisch dat dit gaat lukken totdat we echt kunnen beginnen met bouwen,” zei Milena.
