“Si vis pacem, para bellum,” zeiden de oude Romeinen: wil je vrede, bereid je dan voor op de oorlog. Omdat de Romeinen weinig anders dan oorlog kenden, kunnen we die wijsheid heel goed vertalen met: kijk eens verder dan je neus lang is. Bijvoorbeeld op de woningmarkt, waar helemaal niets goed lijkt te gaan.
Met het op 10 april gepresenteerde rapport van de commissie Verhoeven over de koopmarktmisère schieten we geen neuslengte op. De corporaties kunnen niet bouwen omdat de staat met de vérhuurdersheffing hun kas leeggraait en op 19 april bleek ook nog eens dat de zogenoemde scheefhuurdersheffing op een debacle uitdraait.
Dat de scheefhuurdersheffing in chaos ten ondergaat, viel te voorspellen: het is een combinatie van ondoordachte en ondeugdelijke middelen om een verkeerd ingeschatte kwaal mee op te lossen, een giftige cocktail van minachting voor ieders privacy en overschatting van de administratieve mogelijkheden.
De 33-duizend-plus huurder wordt behandeld als een uitgeprocedeerde asielzoeker: de regering wil hem weghebben, maar hij kan nergens heen. Het gevolg is dat starters op de huurmarkt met een inkomen net boven 33 duizend euro domweg worden geklinkerd. Op de koopmarkt kunnen die mensen immers bij de huidige, nog altijd veel te hoge prijzen ook niet terecht.
Aan het rapport-Verhoeven valt voor hen ook geen hoop te ontlenen – ook niet voor anderen trouwens. De huizenprijzen zijn geëxplodeerd, constateert de commissie – dat wisten we al; iedereen rekende zich rijk – ouwe koek; er werd waanzinkrediet gevraagd en gegeven – gaap; gemeenten en vastgoedwereld speelden een semi-frauduleus piramidespel op kosten ieder ander – what else is new? En als klap op de vuurpijl concludeert de commissie: iedereen deed mee en profiteerde, dus iedereen heeft schuld.
Dat laatste is niet waar, de miljoenen huurders die nu mee opdraaien voor de ontstane schade treft bijvoorbeeld geen enkele blaam. Maar zo’n leugen is wel zo veilig, want als iedereen schuld heeft, wordt niemand ter verantwoording geroepen. Het is dan ook glas en plas: PvdA en VVD draaien alweer hun even versleten als irrelevante mantra’s af, terwijl de honden van de media in een hoekje gezellig samen de op sterven na dode hypotheekrenteaftrek verscheuren.
Maar goed, in schuld en boete kan een mens ook niet wonen. Dus laten we het concreet hebben over hoe de koopmarkt, en in een moeite door ook de huursector, weer overeind kan komen zonder gevaar dat dezelfde ellende opnieuw ontstaat.
Ook daarvoor geven die Romeinen een goed handvat: wil je een gezonde koophuizenmarkt, bouw dan heel veel goede huurhuizen. Dat lijkt paradoxaal, maar is het niet. Neoliberalen hadden en hebben op één punt een ijzeren gelijk: een markt kan alleen goed functioneren bij keuzevrijheid voor de consument.
Ze vergeten daarbij gemakshalve alleen vaak dat het essentieel is dat tot die vrijheid ook de keuze behoort om van aankoop af te zien. Niet aanschaffen is het veiligheidsventiel dat voorkomt dat er prijzenbubbels ontstaan.
Bij zoiets als doodgewoon brood werkt dat prima. Wordt de ene bakker te duur, dan gaan we naar een andere, en worden ze allemaal te duur, dan eten we een tijdje brioche. Of pap of desnoods nasi. Dat zal de prijsopdrijvers leren! Maar wonen moet, daar kun je zelfs niet tijdelijk vanaf zien. Wel van kópen.
Het onontbeerlijke stabiliserende overdrukventiel van de huizenkoopmarkt is daarom een ruime, kwalitatief concurrerende huurmarkt, die tevens al die zogenaamde scheefhuurders bedient.
Maar daar is willens en wetens niet in voorzien: goedschiks of kwaadschiks, mensen móeten kopen. Dat is de vijftig jaar oude, steeds fanatieker gevoerde Haagse huizenjihad die alle huidige ellende veroorzaakt heeft.
Maar is zo’n huurmarkt haalbaar? Kun je op een rendabele manier moderne, goede betaalbare huurhuizen voor de middenklasse bouwen? Het lijkt van wel.
Bouwers stellen dat ze met moderne middelen en technieken al voor 90.000 euro een redelijk huis neer kunnen zetten. Laten we niet krenterig doen en daar, inclusief iets voor grond (in een appartementencomplex hoeft dat maar weinig te zijn) voor een aardige niet te grote middenklasser bijvoorbeeld 200 duizend euro van maken. Dat geld financieren we voor nog eens datzelfde bedrag over dertig jaar.
Reken over het totaal vijftien procent voor beheer en onderhoud, en stel dat we als verhuurder precies als een gewone koper aan het eind van de rit het huis vrij in bezit willen hebben. Vanaf dat moment is elke cent die het huis nog opbrengt door verhuur of verkoop vrijwel pure winst.
Die situatie bereiken we als de huurder in die dertig jaar de gemaakte kosten van verwerving en onderhoud betaalt, ofwel het verschil tussen de gemaakte kosten en de waarde van het huis. In dit geval is dat in totaal 260 duizend euro, wat zegge en schrijven neerkomt op een huur van 722 euro in de maand.
Het gaat niet om die voor een aardig huis uiterst betaalbare 722 euro, maar om het idee. Om de orde van grootte. Ik laat mij graag door een deskundige uitleggen waarom de voorgaande redenering faliekant verkeerd, onverantwoord en zelfs gevaarlijk is. Maar tot die tijd lijkt een goede en uiterst betaalbaar geprijsde huurmarkt goed haalbaar.
De enige vereisten zijn wat goede wil bij de politiek, stoppen met de idiotie om de bestaande, te krappe huurvoorraad te verkopen, geen al te gekke grondspeculatie door gemeentes en een beetje bewustzijn van hun kerntaak bij de corporaties die de huurmarkt beheersen.
