Nederland kampt al een aantal jaren met toenemende leegstand van kantoorgebouwen. Dat is een verspilling van geld, natuur en slecht voor de sociale ontwikkeling van gebieden. We hebben in Nederland teveel kantoren, maar vooral teveel kantoren op de verkeerde plaats. En – vooral dat laatste – veroorzaakt leegstand. In Zuidas ontwikkelen wij al jaren nieuwe kantoorgebouwen. De meest voor de hand liggende redenering zou nu zijn om te zeggen dat we daarmee moeten stoppen. Wij denken van niet. Omdat wij menen dat wij in Zuidas een duurzaam model hebben gevonden voor gebiedsontwikkeling.
Zeg Zuidas en mensen denken aan dure gebouwen, rijke mannen in strakke pakken, de vastgoedfraude en de kredietcrisis. Hoewel de feiten dit beeld niet volledig onderbouwen, hebben we het ook wel een beetje over onszelf afgeroepen. Heel bewust hebben we ervoor gekozen om een gebied te ontwikkelen dat multinationals en hun adviseurs, zoals bankiers en advocaten, zou aanspreken als vestigingsplaats. Heel bewust hebben we gekozen voor een locatie dicht bij de stad maar ook dicht bij de ring, het spoor en Schiphol. En heel bewust hebben we ervoor gekozen eerst tien jaar lang vooral kantoren te bouwen. Hoewel er meer financiële instellingen gehuisvest zijn in de binnenstad van Amsterdam dan in Zuidas, wordt de kredietcrisis toch vaak in één adem genoemd met Zuidas. Omdat Zuidas – op dit moment – alleen maar die kantoren is en de binnenstad van Amsterdam ook zoveel meer. Het was een bewuste keuze om eerst de kantoren te bouwen.
Slechts weinig mensen weten dat we in Zuidas ook een universiteit hebben, een lagere en een middelbare school, internationaal onderwijs, een groot park, twee voetbalclubs, er kippen wonen net als een grote bijenkolonie en vlinders. En dat de Rai ook in Zuidas staat. Dat weinig mensen dit weten is wellicht ook niet zo gek: de bouw van kantoren is een stuk zichtbaarder dan kippen en scholen. Voor ons zijn deze elementen echter van levensbelang voor Zuidas. Omdat ze uiteindelijk gaan zorgen voor een levendige wijk. Zuidas is naar onze mening pas een succes als niet alleen de kantoren vol zitten, maar we ook in staat zijn om bewoners aan te trekken. Als we van Zuidas net zo’n levendige wijk weten te maken als de binnenstad van Amsterdam nu is. Dat we geslaagd zijn in het aantrekken van bedrijven, blijkt wel uit het beeld dat van Zuidas bestaat. Maar het blijkt vooral uit het feit dat we geen langdurige leegstand van onze kantoorpanden hebben. Elk jaar trekken 30 tot 35 nieuwe bedrijven naar bestaande gebouwen in Zuidas. De hamvraag is, hoe zorgen we dat dat zo blijft ook op de lange termijn.
En daar komen de kippen, de scholen, de moestuinen en de vlinders om de hoek kijken. Heel bewust hebben we afgelopen tien jaar, naast de bouw van kantoortorens, ook ruimte voor voorzieningen gecreëerd die uiteindelijk de leefbaarheid in het gebied vergroten. We zorgen voor groenvoorzieningen, voor horeca, voor sportgelegenheden, voor de ontwikkeling van kunst en cultuur en voor voorzieningen voor kinderen zoals een speelpark en scholen. Inmiddels staan we in Zuidas aan de vooravond van een nieuwe fase; we zijn naast de al bestaande nieuwbouw, gestart met het op grote schaal bouwen van woningen. In totaal moeten er de komende drie jaar 2.300 woningen verrijzen, waarvan zeker 10% woningen voor lagere inkomensklassen, voor sociale woningbouw en studentenhuisvesting.
Alleen zo zullen we in staat zijn om een gebied te ontwikkelen dat op de lange termijn aantrekkelijk blijft als vestigingsplaats voor de meest toonaangevende bedrijven van deze wereld. Alleen zo zullen we in staat zijn om te voorkomen dat we een kantorenwijk worden waar het ’s nachts een spookstad lijkt, waar overdag buiten niets te doen valt en waar uiteindelijk niemand meer wil werken. Voor duurzame ontwikkeling moeten we als land stoppen met de bouw van monofunctionele gebieden, met name op het gebied van kantoren. De reden dat wij doorgaan met bouwen in Zuidas, is het simpele feit dat de ligging van Zuidas voor de stad Amsterdam niet te evenaren is op een andere locatie.
Jaarlijks zorgt Zuidas voor een impuls van de Amsterdamse – en daarmee ook de landelijke – economie. Zuidas levert een aandeel van ruim 7% in de totale werkgelegenheid van Amsterdam. Nog los van de hoeveelheid belasting die de bedrijven in Zuidas afdragen aan de staatskas. Daarom bouwen wij door. Maar daarmee is niet gezegd dat wij geen lessen horen te trekken uit falend ontwikkelingsbeleid. En dus bouwen we nu huizen. Veel huizen. Grote huizen en kleine huizen. Dure huizen en minder dure huizen. En we zorgen heel bewust voor voorzieningen die bewoners nodig hebben. Zoals onderwijs, sportclubs, moestuinen, kunst en horeca. Want alleen door Zuidas een multifunctioneel gebied te maken, voorkomen we nog meer leegstand van kantoren.
Klaas de Boer is directeur Dienst Zuidas.
