Voorzitter Maxime Verhagen van Bouwend Nederland wil ‘meer discussie’ over de hypotheekverstrekking aan zzp’ers. Arbeidsmarktonderzoeker Intelligence Group heeft een toets ontwikkeld die ook voor zzp’ers beter en nauwkeuriger voorspelt of ze de komende jaren aan hun verplichtingen kunnen voldoen dan het simpele en botte criterium van het vaste contract.
Met zijn oproep tot ‘meer discussie’ over hypotheekverstrekking aan zzp’ers sluit Verhagen zich aan in de groeiende rij lobbyïsten die iets willen doen aan de sociale zekerheid van een hele generatie jongeren. De afgelopen jaren zijn er talloze discussies gevoerd over het pensioenstelsel, de vergrijzing, de bijstand, de ww en de wao. De realiteit is dat elke verandering ten gunste van de flexibele jongeren uiteindelijk gaat ten koste van de gevestigde belangen van de klassieke, oudere werknemer met een vast contract. En dus dat er de komende jaren ongetwijfeld nog veel ‘meer discussie’ komt, maar dat er weinig gebeurt.
Toch is de oproep van Verhagen c.s. de moeite waard. Er lopen geen tienduizenden dak- en thuisloze zzp’ers op straat, om de eenvoudige reden dat ze er allemaal in slagen ergens te wonen. Omdat ze geen hypotheek krijgen en evenmin een sociale huurwoning, zijn ze aangewezen op de vrije sector, waarin ze minimaal 1000 euro per maand aan woonlasten hebben (huur, GLW, OZB, verzekeringen).
In de gemiddelde koopwoning in het land kom je met een 100 procent hypotheek (inclusief aflossing) een stuk lager uit. Voor veel groepen is kopen goedkoper dan huren, de koopmarkt kan wel een steuntje gebruiken en de huurmarkt wat meer ademruimte. Maar ook als je de afgelopen 60 maanden als zzp’er keurig 750 euro kale huur per maand hebt betaald, komt je niet in aanmerking voor een hypotheek van 500 euro bruto per maand.
Terwijl de arbeidsmarkt in hoog tempo flexibiliseert sjokken de systemen in de sociale zekerheid, verzekeringen tegen ziekte en arbeidsongeschiktheid en hypotheekverstrekking daar ver achteraan. Tegen de tijd dat de dames en heren lobbyïsten zijn uitgediscussieerd zal dat uiteindelijk wel goed komen, maar veel mensen die nu tussen de 20 en 35 jaar zijn, en die NU getroffen worden door het tempoverschil tussen die flexibilisering enerzijds en de aanpassing van allerlei stelsels anderzijds, is het buitengewoon zuur.
Nou zijn pensioenen en arbeidsongeschiktheid in principe zaken die je zelf zou kunnen regelen. Bij hypotheken is dat niet zo. Daar komt je bijna alleen voor in aanmerking met een vast contract. In de huidige arbeidsmarkt begint de heiligheid daarvan onderhand bespottelijk te worden. Een vast contract zegt tegenwoordig alleen iets over het verleden, en niets over de toekomst.
Voor de zzp’ers, en dus ook voor de hele woningmarkt, zou het daarom beter zijn als hypotheekverstrekkers niet (alleen) kijken naar baanzekerheid, maar vooral naar werkzekerheid. Een mbo’er met een vast contract die administratief werk doet, krijgt een hypotheek, ook al is de kans groot dat hij/zij binnen vijf jaar duurzaam werkloos is. Een freelance dot.net-, php- of html-5-programmeur komt om in het werk, heeft uitstekende toekomstperspectieven, maar krijgt geen hypotheek.
Op basis van nauwkeurig arbeidsmarktonderzoek is het niet heel ingewikkeld te voorspellen wat de kansen van mensen in diverse functie- en beroepsgroepen zijn. Je brengt de ontwikkeling van de vraag in kaart, je kijkt wat er de komende jaren van de opleidingen uitstroomt, je onderzoekt hoeveel werkenden er in die groepen op zoek zijn naar een andere baan, je laat er wat algoritmes op los en verfijnt de resultaten naar regio’s en leeftijdsgroepen en je krijgt per groep en desnoods per persoon een score van de kansen op de arbeidsmarkt.
In het jargon noemen we dat een employability-score – en dat is precies wat we bij arbeidsmarktonderzoeker Intelligence Group hebben ontwikkeld. Voor hypotheekverstrekkers voorspelt die score veel beter en nauwkeuriger hoe groot de kans is dat een hypotheeknemer over vijf jaar nog steeds aan zijn/haar verplichtingen kan voldoen dan het vaste contract.
Ook voor de huidige zzp’ers is die score eenvoudig te berekenen. We nemen daarin zelfs de bereidheid tot omscholing, de maximaal gewenste reistijd van en naar werk en de bereidheid tot het doen van enige salarisconcessies mee.
We kunnen niet bedenken waarom banken deze rationele risico-analyse links laten liggen. Ongetwijfeld is Intelligence Group niet de enige die met dit idee komt. Misschien is het dus niet tijd voor ‘meer discussie’, maar voor actie. Zeker als je weet hoe groot de invloed van elke (positieve) ontwikkeling op de huizenmarkt is op de totale economie is haast geboden om de toetsing van hypotheekaanvragen door mensen met en zonder vast contract te schoeien op een leest die past in deze tijd.
