Brooke Sutherland, Bloomberg, 15 februari 2024 – De instortende marktwaarde van kantoorgebouwen zal Boston de komende vijf jaar meer dan 1 miljard dollar aan belastinginkomsten kosten.
Dat blijkt uit een nieuwe analyse die donderdag is gepubliceerd door Tufts University’s Center for State Policy Analysis en het non-profit Boston Policy Institute.
De bevindingen zijn deels gebaseerd op een schatting van McKinsey & Co. dat de waarde van kantoren tot het einde van het decennium met 30% of meer zal dalen. Boston is te afhankelijk van belastingen op commercieel vastgoed.
Het voortduren van het afstandswerkbeleid uit het Covid-tijdperk en de hogere rentetarieven hebben de vraag naar kantoren in het hele land doen afnemen, met name voor oudere gebouwen en gebouwen in minder gewilde gebieden.
Ongeveer 15,8% van de kantoorruimte in de binnenstad van Boston stond leeg in het vierde kwartaal van 2023, meer dan het dubbele van het percentage vóór de pandemie, volgens gegevens van CBRE Group Inc.
De kantorenleegstand in Boston behoort tot de laagste van de grote Amerikaanse markten dankzij de sterke werkgelegenheid en een gevarieerde mix van industrieën. Maar het maakt het belastingstelsel van Boston in vergelijking met andere steden bijzonder kwetsbaar voor dalende waarden van commercieel vastgoed.
Volgens het rapport is meer dan een derde van de belastinginkomsten van de stad gekoppeld aan de commerciële vastgoedmarkt.
Ter vergelijking: Chicago, Miami, New York en Washington halen tussen de 5% en 15% van hun inkomsten uit dergelijke belastingen – deels omdat deze metropolen hun begroting kunnen ondersteunen met lokale verkoop- en inkomstenbelastingen, wat Massachusetts grotendeels verbiedt op lokaal niveau.
Gouverneur Maura Healey heeft voorgesteld om de belastingen die steden en gemeenten mogen heffen op hotelkamers, maaltijden en lokaal geregistreerde voertuigen te verhogen. Maar dit zou wel eens niet genoeg kunnen zijn om de druk van commercieel vastgoed te compenseren, aldus het rapport.
Om het potentiële gat volledig te dichten, zou Boston de belastingen voor inwoners met maar liefst 30% moeten verhogen.
Burgemeester Michelle Wu van Boston kondigde in juli belastingvoordelen aan om projectontwikkelaars aan te moedigen kantoorruimte om te zetten in woningen. De stad belast woningen tegen een veel lager tarief en onder het programma zouden ontwikkelaars onderworpen worden aan die heffing, met kortingen tot 75% als extra zoethoudertje.
Hoewel dat kan helpen om lege kantoorruimte op te vullen en het woningtekort in de stad te verlichten, zal het de belastinginkomsten niet helpen. Commercieel vastgoed wordt belast tegen een tarief van ongeveer 2,5%, vergeleken met ongeveer 1,1% voor woningen, volgens het rapport van Tufts en het Boston Policy Institute.
In het huidige systeem is een kantoorgebouw veel waardevoller voor de stad vanuit een belastingperspectief dan een appartementencomplex.
Onroerendgoedbelastingen zijn gebaseerd op geschatte waarden in plaats van markttarieven, dus de druk op de belastinggrondslag van Boston kan geleidelijk toenemen.
Toch, zonder een betekenisvolle opleving in de vraag naar kantoren, is de stad op weg naar een jaarlijks tekort aan belastinginkomsten van ongeveer 500 miljoen dollar vanaf 2029, ongeveer 10% van de totale inkomsten, aldus het rapport.
Op staatsniveau hebben de belastinginkomsten van Massachusetts tot januari zeven maanden op rij de begrotingsprognoses niet gehaald.
