Giulia Morpurgo, Tasos Vossos, Neil Callanan, Bloomberg, 7 februari 2024 – De problemen in de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt, die al banken in New York en Japan hebben getroffen, hebben zich deze week naar Europa verplaatst. Hierdoor is de angst voor een bredere besmetting toegenomen.
Het laatste slachtoffer was de Duitse Deutsche Pfandbriefbank AG, die haar obligaties zag inzakken door bezorgdheid over haar blootstelling aan de sector.
Sluit je aan bij de TPO-beweging door abonnee te worden! Klik hier!
De bank reageerde woensdag met een ongeplande verklaring dat het de voorzieningen had verhoogd vanwege de “aanhoudende zwakte van de vastgoedmarkten”.
Het omschreef de huidige onrust als de “grootste vastgoedcrisis sinds de financiële crisis”.
Kredietverstrekkers nemen steeds meer voorzieningen op schulden aan vastgoedeigenaren en ontwikkelaars nu leningen beginnen te verzuren nadat stijgende rentetarieven de waarde van gebouwen over de hele wereld hebben aangetast.
Dinsdag zei minister van Financiën Janet Yellen dat verliezen in commercieel vastgoed een punt van zorg zijn dat eigenaren onder druk zal zetten, maar ze voegde eraan toe dat ze denkt dat het probleem beheersbaar is.
Voor kantoren in de VS, waar de terugkeer naar het werk na de pandemie langzamer en minder substantieel is geweest, is de waardevernietiging bijzonder slecht geweest.
En sommigen voorspellen dat de volledige impact misschien nog niet eens volledig is ingeprijsd. Analisten van Green Street zeiden dat er dit jaar mogelijk nog een waardevermindering van wel 15% nodig is.
“Taxatiewaarden blijven veel te hoog,” schreven ze in een notitie.
“Kredietverstrekkers die hun beslissingen baseren op deze taxaties hebben een grotere kans op het nemen van bijzondere waardeverminderingen” en sommige zouden hierdoor “onder druk” kunnen komen te staan.
De daling van de obligaties van Duitse kredietverstrekkers was de laatste in een reeks waarschuwingssignalen. New York Community Bancorp werd door Moody’s Investors Service verlaagd naar junk na het signaleren van vastgoedproblemen.
De Japanse Aozora Bank boekte haar eerste verlies in 15 jaar door voorzieningen op leningen die waren verstrekt aan commercieel vastgoed in de VS.
“Er zijn ernstige zorgen in de Amerikaanse CRE-markt”, zegt kredietstrateeg Paul van der Westhuizen van Rabobank.
“Het is geen probleem voor de grotere Amerikaanse en Europese banken, maar de kleinere op vastgoed gerichte Duitse banken voelen de pijn. Op dit moment is het voor hen echter meer een winstgevendheidskwestie dan een solvabiliteitskwestie. Ze hebben voldoende kapitaal en staan minder bloot aan de dreiging van een stortingsrun dan pure retailbanken.”
Deutsche Bank boekte vorige week in haar resultaten voorzieningen voor verliezen in commercieel vastgoed in de VS die meer dan vier keer zo groot waren als een jaar eerder. De bank waarschuwde dat herfinanciering het grootste risico vormt voor de worstelende sector nu de waarde van de activa te lijden heeft.
Elders in Europa zei de Zwitserse Julius Baer Group dat het enorme leningen aan het failliete vastgoedbedrijf Signa zou afschrijven. Hoewel het een specifieke kwestie was, heeft het bijgedragen aan de bredere bezorgdheid over hoe ver de zaken zich kunnen verspreiden.
Op dinsdag hield Morgan Stanley een telefoongesprek met klanten om hen aan te bevelen de senior obligaties van Deutsche PBB te verkopen.
De obligaties met een looptijd tot 2027 daalden daarna met meer dan 5 cent naar 97, volgens CBBT-gegevens verzameld door Bloomberg. Ondertussen daalden de AT1 notes van de bank tussen dinsdag en woensdag met maar liefst 15 cent naar 36.
Deutsche PBB zei woensdag dat het weliswaar de voorzieningen voor verliezen op leningen heeft verhoogd tot 210-215 miljoen euro voor het hele jaar, maar dat het “winstgevend blijft dankzij haar financiële kracht.”
Sonja Forster, vice-president van European Financial Institution Ratings bij Morningstar DBRS, zei dat PBB’s “focus op toplocaties en relatief conservatieve LTV’s enige bescherming bieden tegen neerwaartse risico’s”.
“Gezien het feit dat het herfinancieringsrisico nog steeds hoog is en het voor kredietnemers beschikbare nieuwe eigen vermogen beperkt is, houden we de situatie echter nauwlettend in de gaten”, zei ze.
De bezorgdheid over PBB is overgeslagen naar andere banken met blootstelling aan CRE. Obligaties van Aareal Bank hebben de afgelopen twee dagen ongeveer 10 punten verloren en noteren nu op 76 cent per euro. In november meldde de bank dat de waarde van de non-performing loans in de VS meer dan verviervoudigd was ten opzichte van het voorgaande jaar.
Een woordvoerder van Aareal weigerde commentaar te geven.
De aandelen van Deutsche Bank noteerden om 14.40 uur Frankfurtse tijd ongeveer 3,7% lager en Commerzbank daalde 3,2%, waarmee ze beide achterbleven bij de Euro Bank Stoxx Index.
Bafin, de bankregulator van het land, zei dat het de situatie in de gaten houdt en weigerde commentaar te geven op specifieke kredietverstrekkers.
De Duitse centrale bank waarschuwde vorig jaar voor de risico’s rond commercieel vastgoed en zei dat er “significante aanpassingen” zouden kunnen zijn die leiden tot hogere wanbetalingen en kredietverliezen.
“Het uitstaande volume van leningen die door het Duitse banksysteem zijn verstrekt aan de Amerikaanse commerciële vastgoedmarkt is relatief klein, maar relatief geconcentreerd bij individuele banken”, aldus de Bundesbank.
De Duitse Landesbanken hebben ook de pijn gevoeld van hun blootstelling aan commercieel vastgoed; in de eerste helft van 2023 hebben de grote staatsbanken – Helaba, BayernLB, LBBW en NordLB – voorzieningen geboekt van in totaal ongeveer 400 miljoen euro.
Als de CRE-verliezen zich via kleinere Duitse banken verspreiden naar Europa, zou dat een echo zijn van de wereldwijde financiële crisis van 2008. Toen waren het de Landesbanken die in de problemen kwamen, toen hun blootstelling aan subprime hypotheken in de VS leidde tot miljarden euro’s aan afschrijvingen.
“Je moet voorzichtig zijn, want je weet niet precies waar de bodem is”, zegt Raphael Thuin, hoofd kapitaalmarktstrategieën bij Tikehau Capital.
“We zijn ons ervan bewust dat er meer pijn kan komen in commercieel vastgoed.”
Vond je dit artikel leuk en wil je vaker dit soort artikelen lezen? Help dan mee bouwen aan TPO door TPO Premium-abonnee te worden!
