Neil Callanan, Bloomberg, 11 februari 2024 – Vastgoedmagnaat Barry Sternlicht zei vorige week dat er alleen al in kantoren sprake is van 1,2 biljoen dollar aan vastgoedverliezen en “niemand weet precies waar het allemaal is”.
Beleggers maken zich steeds meer zorgen dat kleinere banken mogelijk een groot deel van de verliezen voor hun rekening nemen.
De bezorgdheid nam de afgelopen twee weken toe nadat New York Community Bancorp, onder druk van een Amerikaanse toezichthouder, zijn dividend verlaagde om fondsen te kunnen opslaan voor het geval commerciële vastgoedleningen slecht zouden gaan.
En vastgoedwaarden kunnen nog verder dalen, waardoor de pijn voor kredietverstrekkers alleen maar groter wordt: onderzoeksbureau Green Street schatte deze week dat de geschatte waarde van vastgoed nog eens 10% moet dalen om een eerlijke waarde te bereiken.
De onrust is een klap voor verhuurders en bankiers die wachtten op lagere leenkosten om de pijn te verzachten, waarbij ze het mantra ‘Survive Til ’25‘ omarmden.
Hoewel dat een paar maanden geleden een goede gok leek, kan de robuustheid van de economie ervoor zorgen dat de Federal Reserve de rente langzamer verlaagt dan de markten hadden verwacht. Hierdoor neemt het risico op afschrijvingen bij kleinere kredietverstrekkers toe, nadat ze de afgelopen jaren commerciële vastgoedleningen zijn gaan verstrekken.
Hier zijn zes grafieken die laten zien waar we staan en hoe we hier zijn gekomen:
Beleggers hebben aandelen van regionale banken verkocht sinds de NYCB-verrassing, maar kredietbeleggers lijken optimistischer en zien de problemen eerder als een winstprobleem dan als een risico voor de financiële stabiliteit. De risicopremies op bankobligaties dalen zelfs meer dan de bredere markt, wat aangeeft dat bankobligaties het beter doen.
Artikel gaat verder na afbeelding.
CRE-kredieten maken echter meer dan 40% uit van de leningenportefeuilles van sommige kredietverstrekkers en de Fed werkt samen met lokale en regionale banken met een geconcentreerde blootstelling aan commercieel vastgoed. Dat houdt ook in dat er een plan moet komen om verwachte verliezen te verwerken, zei voorzitter Jerome Powell in een interview met CBS’s 60 Minutes dat zondagavond werd uitgezonden.
Artikel gaat verder na afbeelding.
Een van de redenen daarvoor is dat hogere kapitaalvereisten CRE-leningen minder aantrekkelijk maakten voor de grootste banken na de financiële crisis. Kleinere kredietverstrekkers die aan minder kapitaalvereisten moesten voldoen, zagen een kans om hun marktaandeel te vergroten en stortten zich op deze leningen.
Artikel gaat verder na afbeelding.
Het gevolg is nu dat banken verreweg de grootste financieringsbron voor de sector zijn. Nu veel van hen verlamd zijn door verliezen, wordt het moeilijker voor leners om te herfinancieren, waardoor het risico op verliezen toeneemt.
Artikel gaat verder na afbeelding.
Een extra complicerende factor voor kredietverstrekkers in de VS is de hoeveelheid CRE-leningen die alleen rente betrof, althans voor hypotheken die gebundeld zijn in obligaties.
Hoewel de loan-to-value-ratio’s conservatief kunnen zijn geweest, is de daling van de vastgoedwaarden daar zo groot geweest dat obligatiehouders kwetsbaar zijn geworden voor verliezen in hun door commerciële hypotheken gedekte effectenportefeuilles.
Artikel gaat verder na afbeelding.
De problemen met CRE zijn zeker niet beperkt tot de VS. Onroerend goed is de sector die verantwoordelijk is voor verreweg het grootste bedrag aan obligaties en leningen in nood wereldwijd, waarvan een groot deel afkomstig is uit China, dat al meer dan drie jaar in een vastgoeddaling zit. Onrust heeft zich ook verspreid naar Duitsland en de Scandinavische landen, nadat een golf van goedkope leningen slecht uitpakte toen de leenkosten stegen.
Meer dan 220 miljard dollar aan obligaties en leningen die gekoppeld zijn aan onroerend goed zijn momenteel wereldwijd in nood, volgens gegevens verzameld door Bloomberg News. Dat is een daling van slechts 11,4 miljard dollar sinds Powell half december zei dat de renteverhogingscyclus in wezen voorbij was en dat de discussie over mogelijke verlagingen “in zicht” kwam, wat een rally ontketende in een breed scala aan effectenmarkten.
Artikel gaat verder na afbeelding.
Vond je dit een leuk artikel? Steun ons dan voor nog veel meer leuke artikelen!
