Dorothy Ma, Bloomberg, 14 februari 2024 – De obligaties van China South City Holdings Ltd. kelderden in een recordtempo nadat de bouwer voor het eerst in gebreke bleef op een dollarobligatie, wat nieuwe zorgen weerspiegelt over de omvang van de overheidssteun voor de geplaagde sector.
De in december vervallende dollarobligatie van het in Shenzhen gevestigde bedrijf tuimelde 17 cent naar 25 cent op de dollar, goed voor de grootste eendaagse daling ooit, volgens door Bloomberg verzamelde prijzen. Vier andere dollarobligaties – waarvan er drie dit jaar vervallen – daalden allemaal met meer dan 10 cent.
In een filing zei China South City dat het niet verwacht een zogenaamde verplichte aflossing te doen – een aflossing als een deel van de hoofdsom, zoals afgesproken door schuldeisers – op een dollarobligatie van oktober 2024.
Het missen van de aflossing “zal leiden tot een geval van wanbetaling”, zei het bedrijf. De ontwikkelaar verwacht ook geen rente te betalen die 12 februari verschuldigd is op een andere dollarobligatie.
Nu de vastgoedsector in het slop zit en de huizenverkoop instort, onderstreept het feit dat investeerders hun obligaties dumpen hun tanende vertrouwen dat de Chinese overheid voldoende steun zal bieden.
Het geval van China South City is vooral opmerkelijk omdat het bedrijf – dat deels in handen is van een staatsbedrijf – obligaties heeft uitgegeven met bepaalde ‘keepwell‘-voorwaarden die het bedrijf verplichten om solvabel te blijven.
Het beheer van de dollarbiljetten zal worden bestudeerd door investeerders die graag willen beoordelen hoe staatsontwikkelaars het doen met obligatieverplichtingen in vergelijking met hun particuliere tegenhangers.
“We zijn actief op zoek naar financiering en werken aan het genereren van voldoende kasstroom om aan onze financiële verplichtingen te voldoen”, aldus het bedrijf.
Het bedrijf overweegt ook om de voorwaarden te herzien, nieuwe obligaties uit te geven voor omwisseling of te herstructureren.
Tekenen van de problemen van het bedrijf doken voor het eerst op tijdens het hoogtepunt van China’s vastgoedcrisis in 2022, toen het vroeg om de vervaldata uit te stellen en de voorwaarden van vijf obligaties te herzien.
Artikel gaat verder na afbeelding.
De Chinese overheid heeft een reeks beleidsmaatregelen ingevoerd om de verkoop van onroerend goed en meer liquiditeit voor bouwers te stimuleren, waaronder een herfinancieringsinitiatief van 1 biljoen yuan.
China South City, dat ongeveer 64,1 miljard Hong Kong dollar (8,2 miljard dollar) aan totale verplichtingen heeft, was een van de eerste vastgoedbedrijven die een reddingsoperatie van de overheid kreeg. Maar het heeft moeite om het hoofd boven water te houden ondanks de concessies van obligatiehouders.
“Door veranderingen in de externe omgeving is de omzet van het bedrijf de afgelopen jaren achtergebleven bij de verwachtingen en was onze kasstroom alleen voldoende om onze dagelijkse activiteiten te financieren”, aldus het bedrijf.
Het bedrijf heeft aangedrongen op dergelijke concessies ondanks de ‘keepwell‘-clausules van de obligaties die zijn verstrekt door de gedeeltelijke eigenaar – de Shenzhen SEZ Construction and Development Group Co, een dochteronderneming van de toezichthouder op de lokale staatsactiva van de stad.
‘Keepwell‘-bepalingen zijn een overeenkomst die een toezegging inhoudt om de solvabiliteit van een emittent te handhaven, maar die geen betalingsgarantie van het moederbedrijf inhoudt.
