Isis Almeida, Miranda Davis, Bloomberg, 13 februari 2024 – Toen Rahm Emanuel de baas was in Chicago en wilde opscheppen over de gezondheid van de stad, wees de toenmalige burgemeester op het aantal bouwkranen in de skyline – 60 aan het einde van 2017.
Bijna vijf jaar nadat hij zijn ambt neerlegde, is dat aantal geslonken tot enkele cijfers. Vorig jaar is er slechts één kantoorgebouw in aanbouw genomen en in 2024 worden er nul verwacht.
Het is een grimmige ommekeer voor de Windy City en een teken van haar economische problemen nu hogere rentetarieven, inflatie en een zwakke vraag naar kantoorruimte de honger naar nieuwe ontwikkelingen doen afnemen.
De crisis in commercieel vastgoed, veroorzaakt door de opkomst van werk op afstand en hogere financieringskosten, heeft de waarde van kantoren in de hele VS doen kelderen. Dat heeft geleid tot toenemende onrust bij banken en het minder aantrekkelijk gemaakt voor kredietverstrekkers om financiering te bieden voor nieuwe gebouwen.
De bouw is vertraagd, van San Francisco tot New York, waar het nieuwe hoofdkantoor van JPMorgan Chase & Co., dat in 2025 wordt geopend, de grootste kantoortoren wordt die de afgelopen jaren is gebouwd.
“Kantoren zijn giftig”, zegt Bob Clark, uitvoerend voorzitter en oprichter van ontwikkelaar Clayco, die zijn hoofdkantoor ongeveer tien jaar geleden naar Chicago verhuisde.
“Veel mensen hadden hun projecten gebaseerd op lage rentetarieven en vandaag de dag is dat eigenlijk gewoon niet meer mogelijk.”
De daling van nieuwe ontwikkelingen is vooral sterk in Chicago, waar in augustus nog maar negen kranen in bedrijf waren, volgens de laatste officiële telling van bouwadviesbureau Rider Levett Bucknall. Dat in vergelijking met 29 in februari 2020, net voor het begin van de Covid-19 pandemie.
De daling van 69% was meer uitgesproken dan waar dan ook, behalve in Manhattan, onder de 12 belangrijkste zakencentra in de VS die door het bedrijf werden gevolgd.
In een stad waar Emanuel het aantal kranen aanprijst als een teken van “economische vitaliteit, levendigheid en veelzijdigheid”, vormt het gebrek aan bouw een uitdaging om het centrum, dat geplaagd wordt door een grote leegstand van kantoren, nieuw leven in te blazen.
Burgemeester Brandon Johnson, die negen maanden in functie is, wordt geconfronteerd met teruglopende belastinginkomsten en – net als zijn voorganger, Lori Lightfoot – een relatief gespannen relatie met het bedrijfsleven.
Jason Lee, een senior adviseur voor Johnson, zei dat het tellen van kranen een goede maatstaf is voor economische ontwikkeling, maar niet de enige. Hij wees op bedrijfsuitbreidingen, groei van kleine bedrijven en meer inkomsten uit cultuur en entertainment als voorbeelden van positieve activiteit.
“Met inflatie en hogere rentetarieven heeft de stad nu te maken met een andere omgeving,” zei hij, eraan toevoegend dat de regering binnenkort aanvullende plannen voor economische ontwikkeling zal publiceren.
Artikel gaat verder na afbeelding.
Op dit moment is Johnsons belangrijkste maatregel met betrekking tot onroerend goed een voorgestelde verhoging van de overdrachtsbelasting voor onroerend goed deals van 1 miljoen dollar of meer om fondsen te verschaffen voor daklozendiensten. Het zogenaamde Mansion Tax-voorstel, dat in maart op het stembiljet komt, is van toepassing op de verkoop van zowel residentiële als commerciële gebouwen.
Emanuel, nu ambassadeur van de VS in Japan, weigerde commentaar te geven voor dit verhaal.
De zwakte in commercieel vastgoed heeft deze maand meer aandacht gekregen nadat kredietverstrekkers van New York Community Bancorp tot de Japanse Aozora Bank en de Duitse Deutsche Pfandbriefbank AG beleggers ongerust maakten over verslechterde leningen.
De Amerikaanse kantorenmarkt is bijzonder hard getroffen door de dalende waarden, met vastgoedprijzen die in de 12 maanden tot januari met 22% zijn gedaald, volgens vastgoedanalysebedrijf Green Street.
Chicago is illustratief voor de spanningen. Volgens Jones Lang LaSalle Inc. stond eind vorig jaar 21% van de kantoren leeg. De verhuur van kantoren daalde in het vierde kwartaal met 17% ten opzichte van 2022 en met 53% ten opzichte van de voorgaande drie maanden, zo blijkt uit gegevens van de vastgoedmakelaar.
In het oostelijke deel van de Loop, het centrale zakendistrict, hebben de eigenaars van het iconische Chicago Board of Trade-gebouw de sleutels teruggegeven aan kredietverstrekkers.
De onzekerheid van roosters en variërende plannen van werkgevers heeft de vraag naar ruimte geschaad, zegt Brian Atkinson, managing director voor Chicago bij Hines. Dat terwijl meer werknemers terugkeren naar kantoren waardoor de bezettingsgraad op piekdagen volgens JLL op bijna 70% ligt.
“Is het drie dagen per week? Is het vier dagen per week? Is het vijf dagen per week? Is het 100% kantoor?” zei hij, eraan toevoegend dat het hem niet zou verbazen als er dit jaar geen nieuwe commerciële bouw wordt aangekondigd in Chicago.
“Die onzekerheid heeft geleid tot kortere toezeggingen van daadwerkelijke gebruikers en een terughoudendheid in het algemeen om grote toezeggingen te doen.”
De neergang in de kantorensector kan doorwerken in de economie. Minder werknemers betekent dat bedrijven in de binnenstad minder omzetbelasting genereren. Lagere aanslagen op commercieel vastgoed verschuiven de last van de onroerendgoedbelasting naar de huiseigenaren van de stad, waardoor Chicago op de langere termijn minder aantrekkelijk dreigt te worden voor de inwoners.
En lege straten zijn niet bevorderlijk voor de veiligheid. De stad kampt al met aanhoudend hoge misdaadcijfers, met een stijging van 55% sinds 2019.
Nieuwe gebouwen brengen banen in de bouw en voegen een gevoel van levendigheid toe aan buurten dat belangrijk is voor zowel het aantrekken van huurders als het teruglokken van werknemers naar kantoren. Dit zegt Alex Najem, CEO van Fulton Street Cos., de ontwikkelaar achter het enige kantoorproject in Chicago dat in 2023 van start ging.
Het pand in Fulton Market, een gebied net ten westen van de Loop dat populair is bij techbedrijven, moet een kantoorgebouw van 409.000 vierkante meter worden. H
Hoofdinvesteerder Shanna Khan, dochter van miljardair Jacksonville Jaguars eigenaar Shahid Khan, verstrekt de financiering samen met een lening van 230 miljoen dollar van Manulife Financial Corp. en Bank OZK.
De locatie, verhuuractiviteit en steun van een vermogende familie zorgden voor vertrouwen in de ontwikkeling voor zowel kredietverstrekkers als de stad, aldus Najem. Hij ziet de vraag naar nieuwe kantoren met op maat gemaakte voorzieningen op toplocaties weer aantrekken, terwijl oudere panden wegkwijnen. De hoeveelheid geld en werk die nodig is om die gebouwen aan te passen is “letterlijk onmogelijk”, zei hij.
“Mensen verdienen het om het grootste deel van hun leven door te brengen in een meer opwindende, meer gezonde omgeving,” zei Najem.
“Nieuwbouw, of het nu in een zakendistrict is of in een buurt zoals Fulton Market, je kunt het je veroorloven om dat te doen. Je kunt me niet betalen om een gebouw in de Loop te nemen. Ik zou het niet gratis aannemen.”
Artikel gaat verder na afbeelding.
Andere delen van de vastgoedmarkt in Chicago trekken investeerders aan. Amancio Ortega, de miljardair-oprichter van de kledingketen Zara, kocht een woongebouw van 45 verdiepingen voor 232 miljoen dollar.
Ontwikkelaars Shapack Partners en CRG kregen een lening van 84 miljoen dollar voor een 29 verdiepingen tellende woontoren. En er is een kraan in werking voor een prominent nieuw gebouw: het Obama Presidential Center, dat eind volgend jaar klaar moet zijn.
“Het is niet omdat er een gebrek is aan nieuwe ontwikkelingen dat er geen geld wordt uitgegeven,” zegt Margie Baran, managing director voor projecten bij JLL in Chicago.
“De meeste grote projecten die op dit moment in Chicago plaatsvinden, hebben te maken met entertainment, culturele instellingen en sport.”
Voor de rest van de commerciële vastgoedmarkt in Chicago zal het even duren voordat de situatie weer normaal is. Atkinson van Hines zei dat nieuwbouw weer kan worden aangekondigd in 2025 – wat betekent dat er pas in 2028 of 2029 weer torens zullen verrijzen.
Om de bouw weer te laten aantrekken, moeten de rentetarieven omlaag, hebben investeerders meer zekerheid nodig over de economische vooruitzichten en moeten mensen op een meer zinvolle manier terugkeren naar kantoren, zei hij.
“Burgemeester Emanuel telde kranen in een tijd van economische expansie, economische groei – we maken nu duidelijk een nationale vertraging door,” zei hij.
“Het was een andere economische tijd.”
Vond je dit een leuk artikel? Neem dan nu een TPO Premium-abonnement waarmee je ons steunt, zodat we nog veel meer leuke artikelen kunnen plaatsen.
